1. Dem Bebauungsvorschlag der Verwaltung wird zugestimmt, da hierdurch ein verträglicher Ausgleich zwischen Baumerhalt und Baurecht geschaffen werden kann.
2. Die Verwaltung wird beauftragt den
rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 285 zu ändern (Änderungsbeschluss).
Ziel der Änderung ist die Festsetzung von Baufenstern unter Berücksichtigung
des bestehenden Baurechts zur Minimierung des Eingriffs in Gehölzbestände sowie
zur besseren und detaillierteren Steuerung der städtebaulichen Struktur.
Des Weiteren soll geprüft werden, ob sich durch die Umstellung des
Bebauungsplanes auf die aktuelle Baunutzungsverordnung Möglichkeiten ergeben,
den Versiegelungsgrad zu reduzieren und in wieweit der Bebauungsplan um
Festsetzungen bezüglich der Anbringung von Photovoltaik, Solarthermie und/oder
begrünten Flachdächern ergänzt werden kann.
Antrag auf Vorbescheid zur Errichtung mehrerer Gebäude im
Bereich Iltisstraße Falkenstraße
Die Grundstücke Fl.Nr. 1090/6; 1090/7; 1090/8 und 1090/9 Gemarkung Unterfarrnbach befinden sich innerhalb des seit dem 19.10.1971 rechtsverbindlichen Bebauungsplans Nr. 285.
Der Bebauungsplan setzt eine Bebauung als allgemeines
Wohngebiet fest. Zulässig sind zwei Vollgeschosse, eine Grundflächenzahl (GRZ)
von 0,4 (überbaubare Fläche des Grundstücks maximal 40 % der
Grundstücksfläche), Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,8. Eine Baugrenze ist nur
parallel zu den Straßen festgesetzt, im rückwärtigen Bereich der Grundstücke
befinden sich keine Baugrenzen.
Für den betreffenden Bereich liegen der Verwaltung seit Dezember 2018 vier Anträge auf Vorbescheid zur einer bebauungsplankonformen Bebauung der der o.g. Grundstücke mit Doppelhäusern vor.
Die Anträge wurden zuletzt im Umweltausschuss am 17.07.2019
beraten. Dem Umweltausschuss lag zu diesem Zeitpunkt die Einschätzung des
Rechtsamtes (RA) zu den Auswirkungen einer Unterschutzstellung des gesamten
Baumbestandes und damit eihergehend dem Ausschluss einer Bebauung auf dem
Grundstück vor. Das RA geht davon aus, das eine Unterschutzstellung und
Entziehung des Baurechts nur mit Änderung des rechtsverbindlichen B-Plans
möglich wäre und diese nicht rechtssicher erreicht werden kann, da diese
Änderung zu einem unverhältnismäßigen Eingriff in das Privateigentum führen
würde. Die Folge wären begründete Schadenersatzansprüche der
Grundstückseigentümer.
Daraufhin wurde die Verwaltung beauftragt, mit den Eigentümern Möglichkeiten des Grundstückstauschs sowie eine anderweitige Bebauung zu erörtern (Beschluss s. A.).
Die Möglichkeit eines Grundstückstausches wurde von Seiten des Liegenschaftsamtes geprüft und negativ beschieden, da im städtischen Grundbesitz keine adäquaten Grundstücke zur Verfügung stehen.
Somit ist festzustellen, dass für die betreffenden Grundstücke Baurecht nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB) besteht und dass ein Entzug bzw. eine Einschränkung des Baurechts an dieser Stelle ein unverhältnismäßiger Eingriff in das Eigentum der Bauherren darstellen würde.
Um nun einerseits den vorhandenen Baumbestand so weit wie möglich zu erhalten, andererseits aber auch das beantragte und genehmigungsfähige Maß der baulichen Nutzung auf den Grundstücken zu belassen, hat das SpA mit der Bauherrschaft nun einen Kompromissvorschlag erarbeitet. In der Planung des SpA sind Einzel- und Doppelhäuser (teilweise mit mehreren Wohneinheiten) vorgesehen (s.A).
Von dem Baumbestande könnte bei der Verwirklichung des
Vorschlages im Gegensatz zum beantragten Vorbescheid ein durchgehender
Gehölzstreifen im hinteren Teil der Grundstücke erhalten bleiben.
Nach intensiven Diskussionen mit allen Beteiligten wird nunmehr vorgeschlagen,
dem Bebauungsvorschlag der Verwaltung zuzustimmen, da hierdurch ein noch
verträglicher Ausgleich zwischen Baumerhalt und Baurecht geschaffen werden
kann.
Unter Berücksichtigung der oben geschilderten Problematik und verschiedentlich
aufgetretenen weiteren Konflikten, wird seitens der Verwaltung darüber hinaus
vorgeschlagen, den rechtsverbindlichen Bebauungsplan Nr. 285 insgesamt zu
ändern, da es auf Grund der großzügigen Regelung der überbaubaren Flächen im
Bebauungsplan und der zulässigen Baumasse auch zukünftig immer wieder zu
Kollisionen zwischen dem Baurecht und dem Vegetationsbestand kommen kann.
Im Zuge der Bebauungsplanänderung soll der Bebauungsplan insoweit konkretisiert
werden, dass zwar das Baurecht bezogen auf die bebaubare Fläche (GRZ 0,4)
erhalten bleibt, gleichzeitig aber erhaltenswerte Grünzonen geschützt werden
können. Hierzu wären nach entsprechenden Untersuchungen konkrete Baufenster
festzusetzen, die den Eingriff in Gehölzbestände soweit wie möglich minimieren.
Während des Änderungsverfahrens können die Planungsziele dann bei künftigen
Bauvorhaben durch eine Zurückstellung oder gegebenenfalls durch den Erlass
einer Veränderungssperre durchgesetzt werden.
Im Zug des Änderungsverfahrens soll des Weiteren geprüft werden, in wieweit
sich durch die Umstellung des Bebauungsplanes auf die aktuelle
Baunutzungsverordnung, immer unter Berücksichtigung des derzeitigen Baurechts,
Möglichkeiten ergeben, den Versiegelungsgrad zu minimieren. Darüber hinaus soll
ebenfalls geprüft werden, in wie weit der Bebauungsplan um Festsetzungen
bezüglich der Anbringung von Photovoltaik, Solarthermie und begrünten
Flachdächern rechtssicher überarbeitet werden kann.
Finanzierung:
Finanzielle
Auswirkungen |
jährliche
Folgelasten |
|||||||||||||||||
|
|
nein |
|
ja |
Gesamtkosten |
€ |
|
nein |
|
ja |
€ |
|||||||
Veranschlagung
im Haushalt |
||||||||||||||||||
|
|
nein |
|
ja |
Hst.
|
Budget-Nr. |
im |
|
Vwhh |
|
Vmhh |
|||||||
wenn
nein, Deckungsvorschlag: |
||||||||||||||||||
Bebauungsvorschlag des SpA
Antrag auf Vorbescheid
Baumbestandsplan
Ausschnitt aus dem rechtsverbindlichen B-Plan Nr. 285
Beschluss des Umweltausschusses vom 11.07.2019
Stellungnahme des RA zur B-Planänderung
Geltungsbereich zum Änderungsbeschluss für den B-Plan Nr. 285