1. Verfahrensänderung SG Ib "Am Gänsberg";
2. Fristverlängerung gem § 143 Abs 3 BauGB (alle Gebiete)
3. Konkretisierung des Sanierungsziels "Erhalt von Wohnraum"
- Von den Ausführungen der
Verwaltung wird Kenntnis genommen.
- Der Bau- und Werksausschuss
empfiehlt / der Stadtrat beschließt die Sanierung im Sanierungsteilgebiet
I b „Am Gänsberg“ im sog. „Vereinfachten Verfahren“ unter Ausschluss der
besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 – 156 a
weiterzuführen.
- Der Bau- und Werksausschuss
empfiehlt / der Stadtrat beschließt die beiliegende Satzung zur Änderung
der Satzung über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
„Innenstadt“
- Modernisierungen und
Instandsetzungen sind mit einer Aufwertung des Wohnraums verbunden. Um
hieraus resultierende Folgen für den örtlichen Wohnungsmarkt zu mildern,
wird die Frist für die Beendigung der Sanierungsverfahren SG „Innenstadt“,
SG „Oststadt“, SG „Dambach „Untere Straße“, SG „Carrera Areal und Umfeld“,
SG „Burgfarrnbach Ortskern“ gem. § 142 Abs. 3 Sätze 3, 4 BauGB bis 31.12.
20132031 verlängert. Eine Aufhebung von (Teil-)Gebieten kann nach entsprechendem Entwicklungsstand erfolgen.
- Sanierungsziel gem. § 140 Nr. 3 BauGB ist der Erhalt familiengerechten Wohnraums zur Vermeidung einseitiger Wohnstrukturen und zum Erhalt der Wohnfunktion für breite Schichten der Bevölkerung. Bei Änderungen von Wohngebäuden sollen – bezogen auf die jeweilige Wohneinheit – eine Reduzierung der Wohn-/Nutzfläche als auch der Zahl der Zimmer unter Berücksichtigung der Anforderungen an angemessene und gesunde Wohnverhältnisse nicht erfolgen. Dieses Sanierungsziel gilt für alle Sanierungsgebiete der Stadt Fürth. Auf § 136 Abs. 4 Satz 2 Nrn1, 3 BauGB wird Bezug genommen.
1.
In Ziffer 4 des Beschlusses ist eine Fehlerkorrektur
erforderlich, die benannte Frist wird bis 31.12.2031 verlängert, auf Ziffer 2
der Vorlage wird Bezug genommen. Ansonsten bleiben Vorlage und Beschluss
unverändert.
Verfahrensänderung
Für das Sanierungsgebiet I b „Am Gänsberg“ wurde bei der (erstmaligen)
förmlichen Festlegung durch Sanierungssatzung die Anwendung der „Besonderen
sanierungsrechtlichen Vorschriften“ (§§ 152 – 156 a BauGB) u. a. über die
Erhebung von Ausgleichsbeträgen für anwendbar erklärt. Diese
Verfahrensregelungen wurden bei der Überleitung der genannten Sanierungsgebiete
in das Sanierungsgebiet „Innenstadt“ durch die Satzung der Stadt Fürth über die
förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“ vom 18. März 2001,
zuletzt geändert durch Änderungssatzung vom 06. Dezember 2010, übernommen.
Die Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses der Stadt Fürth hat am 04.05.2018
mitgeteilt, dass im Sanierungsgebiet I b „Gänsberg“ als Gegenstand des
Umlegungsverfahrens „Altstadtsanierung Ost“ nach Maßgabe des § 153 Abs. 5 BauGB
durchgeführt wurde. Demnach entfallen gem. § 155 Abs. 2 BauGB
Ausgleichsbeträge.
Vor diesem Hintergrund wird aus Gründen der Rechtssicherheit die Änderung des
Sanierungsverfahrens vom sog. „Umfassenden / Klassischen Verfahren“ unter
Anwendung der „Besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ der §§ 152 – 156
a BauGB in das sog. „Vereinfachte Verfahren“ unter Ausschluss der o. a.
„Besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften“ erforderlich.
Die Änderung erfolgt durch die Änderung der Satzung über die förmliche
Festlegung des Sanierungsgebietes „Innenstadt“.
2.
Friständerung
Sanierungsmaßnahmen sind gem. § 136 Abs. 1 Satz 1 BauGB zügig
durchzuführen. Die Verwaltungsgerichte befassen sich regelmäßig mit diesem
Aspekt.
Gem. § 142 Abs. 3 Satz 3 BauGB ist bei dem Beschluss über die Sanierungssatzung
zugleich die Frist festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll,
die Frist soll 15 Jahre nicht überschreiten. Die Frist kann gem. Satz 4 verlängert
werden, wenn die Sanierung nicht innerhalb der Frist durchgeführt werden kann.
Eine Sanierungssatzung ist gem. § 162 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufzuheben, wenn
- die Sanierung durchgeführt ist,
- die Sanierung sich als undurchführbar erweist,
- die Sanierungsabsicht aus anderen Gründen aufgegeben wird,
- die nach § 143 Abs. 3 Satz 3 oder 4 BauGB festgelegte Frist abgelaufen ist.
Gem. § 235 Abs. 4 BauGB sind Sanierungssatzungen, die vor dem 1. Januar
2007 bekannt gemacht worden bis spätestens 31.
Dezember 2021 aufzuheben, wenn nicht eine andere Frist gem. § 142 Abs. 3
Satz 3 oder 4 BauGB festgelegt worden ist.
Die Sanierungsgebiete der Stadt Fürth wurden in erster Linie vor dem
Hintergrund baulicher Mängel („Substanzschwächesanierung“ gem. § 136 Abs. 2 Nr.
1 BauGB) förmlich festgelegt. Im Rahmen der behutsamen und erhaltenden
Stadterneuerung sollten - auch vor dem Hintergrund der erheblichen Flächen der
Sanierungsgebiete - im Interesse einer sozialen Stadterneuerung Veränderungen
der Bewohnerstruktur auf einer angemessenen Zeitachse erfolgen. Ziel sollte
eine sozial vertretbare Fluktuation unter Berücksichtigung der Sanierungsziele
Aufwertung, Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden sein. Sowohl vor
diesem Hintergrund als auch aufgrund der hohen Nachfrage am Wohnungsmarkt wird
eine „Entzerrung“ der Sanierungsverfahren vorgeschlagen. Die Stadterneuerung
steht hier im Spannungsfeld zwischen Stadterneuerung, Segregation und
Wohnungsmarkt.
Zudem bestehen in einigen Gebieten noch erhebliche Maßnahmenbedarfe –
insbesondere in der nicht einsehbaren „zweiten Reihe“ der Bebauung.
Vor diesem Hintergrund wird vorgeschlagen, die Fristen gem. § 143 Abs. 3 Satz 3
BauGB bis 31.12.2031 zu
verlängern. Eine Aufhebung von (Teil-)Gebieten kann nach entsprechendem Entwicklungsstand
erfolgen.
Sanierungsgebiete |
In Kraft seit |
Burgfarrnbach Ortskern |
26.03.2008 |
Dambach „Untere Straße“ |
27.10.2010 |
ehem. Carrera-Areal und Umfeld |
18.03.2006 |
Innenstadt |
18.03.2001 |
|
|
3.
Sanierungsziel: Erhalt von Wohnraum
Infolge der hohen Nachfrage auf dem Immobilienmarkt (Wohnungsmarkt) – bedingt
durch günstige Rahmenbedingungen, wie z. B. niedrige Marktzinsen, hohe im
Umlauf befindliche Geldmengen, hoher Zuzugsdruck etc. – setzen Investoren und
Bauträger in hohem Maße auf die Herstellung von Klein- und Kleinstwohnungen, u.
a. wohl auch um Kapitalanlegern aus der Mittelschicht ein entsprechendes
Investment bieten zu können.
Insbesondere in den förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ist eine
Aufteilung größerer Wohneinheiten in Klein- bzw. Kleinstwohnungen geeignet, die
Wohn- und Bevölkerungsstruktur negativ zu beeinflussen. Der Entzug
familiengerechten Wohnraums kann zu einseitigen Wohn- und
Bevölkerungsstrukturen ohne angemessene Durchmischung mit entsprechenden
städtebaulichen Folgen führen.
Vor diesem Hintergrund wird empfohlen, dieses Sanierungsziel dahingehend zu
konkretisieren und beschlussmäßig festzulegen:
Sanierungsziel gem. § 140 Nr. 3 BauGB ist der Erhalt familiengerechten
Wohnraums zur Vermeidung einseitiger Wohnstrukturen und zum Erhalt der
Wohnfunktion für breite Schichten der Bevölkerung. Bei Änderungen von
Wohngebäuden sollen – bezogen auf die jeweilige Wohneinheit – eine Reduzierung
der Wohn-/Nutzfläche als auch der Zahl der Zimmer unter Berücksichtigung der
Anforderungen an angemessene und gesunde Wohnverhältnisse nicht erfolgen.
Dieses Sanierungsziel gilt für alle Sanierungsgebiete der Stadt Fürth. Auf §
136 Abs. 4 Satz 2 Nrn1, 3 BauGB wird Bezug genommen.
Finanzierung:
Finanzielle
Auswirkungen |
jährliche
Folgelasten |
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X |
nein |
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ja |
Gesamtkosten |
€ |
X |
nein |
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ja |
€ |
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Veranschlagung
im Haushalt |
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nein |
|
ja |
Hst.
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Budget-Nr. |
im |
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Vwhh |
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Vmhh |
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wenn
nein, Deckungsvorschlag: |
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