1. 1. Alternative 1:
2. Der Stadtrat nimmt die Ausführungen zur Kenntnis und beschließt, das
3. ehemalige Waldheim Sonnenland einer wohnbaulichen Nachnutzung zuzuführen.
Alternative 2:
4. Der Stadtrat nimmt die Ausführungen zur Kenntnis beschließt, die endgültige Entscheidung über die Nachnutzung des ehem. Waldheims Sonnenland für ca. drei Jahre zurückzustellen. Der Montessori Initiative Fürth e.V. soll so Gelegenheit gegeben werden, ihr Konzept bis dahin detaillierter auszuarbeiten.
2. Der Antrag der Stadtratsfraktion Bündnis 90/Die Grünen (AG-Ö/1584/2020) vom 01.10.2020 wird für erledigt erklärt.
3. Der Antrag der CSU-Stadtratsfraktion (AG-Ö/1519/2020 u. AG-Ö/1563/2020) vom 17.06.2020 wird für erledigt erklärt.
4. Der Antrag der Stadtratsfraktion Bündnis 90/Die Grünen (AG-Ö/1498/2020) vom 19.05.2020 wird für erledigt erklärt.
Auf die vorherige Behandlung im Stadtrat vom 01.10.2020 wird
verwiesen.
1. Bauplanungsrechtliche Bewertung
Dem Stadtplanungsamt liegen zwei Nachnutzungskonzepte vor. Das eine
sieht eine hochwertige Wohnnutzung, das andere eine Nutzung durch eine Montessori-Schule
vor. Beide Nachnutzungsplanungen unterscheiden sich hinsichtlich ihres
Detaillierungsgrades wesentlich. Daher kann die Prüfung der
bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit am Standort des ehemaligen Waldheims
Sonnenland nicht abschließend erfolgen.
Da für weitere Nachnutzungsoptionen wie in den Anträgen AG-Ö/1519/2020
u. AG-Ö/1563/2020 sowie AG-Ö/1584/2020 aufgeführt keine Planungen vorliegen, kann sich deren Prüfung
zunächst nur auf allgemeine und nicht projektbezogene Aussagen zur möglichen bauplanungsrechtlichen
Zulässigkeit einzelner Nutzungsarten am Standort des ehemaligen Waldheims
Sonnenland beziehen.
Der Standort ist dem planungsrechtlichen Außenbereich nach § 35 BauGB
zuzurechnen. Der Außenbereich ist dem Grundsatz nach von jeglicher Bebauung
freizuhalten. Das Baugesetzbuch formuliert jedoch gewisse Anforderungen, nach
denen eine Bebauung im Einzelfall doch zulässig ist und unterscheidet hier
zunächst zwischen sogenannten privilegierten, teilprivilegierten/begünstigten
und sonstigen Vorhaben. Während die erste und die letzte Kategorie
ausschließlich Anforderungen an das geplante Bauvorhaben und dessen Nutzung
stellt, setzt die Teilprivilegierung/Begünstigung das Vorhandensein einer
baulichen Anlage voraus und stellt auch daran sowie an die darin bisher
ausgeübte Nutzung bestimmte Anforderungen.
1.1 Zulässigkeit der
Nutzungsarten
Alten-/Pflegeheim
Nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, weil nicht auf den
Außenbereich angewiesen.
Hospiz
Nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, weil nicht auf den
Außenbereich angewiesen.
Jugendherberge
Ggfls. privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, sofern aus der konkreten
Funktion abgeleitete besondere Anforderungen an die Umgebung und darüber hinaus
auch der Allgemeinheit zugänglich.
(Montessori-)Schule
Nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, weil i.d.R. der
Allgemeinheit nicht zugänglich und da aus seiner Funktion nicht auf den
Außenbereich angewiesen.
Obdachlosenunterkunft
Nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, weil nicht auf den
Außenbereich angewiesen.
Sanatorium/Kurheim
I.d.R. nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4. Ggfls. privilegiert
bei aus der konkreten Funktion abgeleiteten besonderen Anforderungen an die
Umgebung (z.B. bei Lungenheilanstalt denkbar).
Schullandheim
Nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, weil i.d.R. der
Allgemeinheit nicht zugänglich.
Umweltstation
Ggfls. privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, sofern aus der Funktion
besondere Anforderungen an die Umgebung (z.B. bei Thema „Ökosystem Wald“).
Zugang für die Allgemeinheit erforderlich.
Wohnnutzung
Nicht privilegiert nach § 35 Abs. 1 Nr. 4, weil i.d.R. der
Allgemeinheit nicht zugänglich und da aus der Funktion keine besonderen
Anforderungen an die Umgebung.
Die Voraussetzungen für eine Teilprivilegierung/Begünstigung gem. § 35
Abs. 4 BauGB sind in keinem Fall gegeben. Alle o.g. Nutzungen, die keiner
Privilegierung unterliegen, sind daher als sonstige Vorhaben i.S.d. § 35 Abs. 2
BauGB zu beurteilen. Als solche sind sie nur dann zulässig, wenn sie
öffentliche Belange nicht beeinträchtigen, was nur anhand eines konkreten
Einzelfalles beurteilt werden kann.
1.2 Übereinstimmung mit
der FNP-Darstellung
Die Darstellung im Flächennutzungsplan ist ein möglicher öffentlicher
Belang, der einem Vorhaben im Außenbereiche entgegenstehen kann. Der
rechtskräftige Flächennutzungsplan stellt für das Grundstück eine
Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Sozialen Zwecken dienende Gebäude
und Einrichtungen“ dar. Zulässig sind solche Nutzungen, die im Sinne einer
gemeinschaftlichen/gesellschaftlichen Verpflichtung der (sozialen) Fürsorge
dienen. Davon abzugrenzen sind insbesondere Nutzungen, die vorrangig
medizinischen Zwecken dienen. Weder eine Montessori-Schule noch eine
Wohnnutzung unterfallen dieser Kategorie. Die Regierung von Mittelfranken hat
mit Schreiben vom 24.07.2020 erklärt, dass sie aus Gründen der Rechtsklarheit
eine Änderung des Flächennutzungsplanes für geboten hält, sofern die
beabsichtigte Nutzung nicht mit der Darstellung des Flächennutzungsplanes
übereinstimmt. Aus dem Kreis der übrigen Nachnutzungsoptionen könnte ein Alten-
und Pflegeheim sowie eine Obdachlosenunterkunft mit dieser Darstellung
vereinbar sein.
1.3 Erforderlichkeit
einer Bebauungsplanung
Je stärker die zukünftige Nutzung sowohl ihrer Funktion nach, als auch
baulich vom Bestand abweicht, desto eher wird die Aufstellung eines
Bebauungsplanes notwendig. Abschließend lässt sich dies erst anhand einer
konkreten Planung inklusive detaillierter Projektbeschreibung beurteilen. In
der Tendenz wird für die Schulnutzung wohl die Aufstellung eines
Bebauungsplanes erforderlich sein, da diese nach dem vorgelegten Konzept
deutliche bauliche Erweiterungen des Bestandes zum Gegenstand hat. Für die
weitgehend im Bestand stattfindende Wohnnutzung wird dies nicht für unbedingt
erforderlich gehalten, wenngleich die Aufstellung eines Bebauungsplanes
parallel zur erforderlichen Flächennutzungsplanänderung auch Vorteile hätte.
NEU ggü. BWA-Vorlage:
1.4 Brief des Montessori Initiative Fürth e.V. vom 11.1.2021 –
Einschätzung –
Es gibt unzählige Nutzungen, die von einem
Standort im Wald profitieren. Dies trifft im konkreten Fall in gleicher Weise
auf das von der WBG verfolgte Konzept zu, welches man als „Wohnen im Grünen“
bezeichnen könnte. Für die Zulässigkeit eines Vorhabens im Außenbereich nach §
35 BauGB ist dies jedoch ohne Belang.
Bei einer Nutzung als (Privat-)Schule
handelt es sich nicht um eine soziale Nutzung. Insbesondere ist eine
Schulnutzung nicht mit der Darstellung im Flächennutzungsplan vereinbar.
Im BauGB wird im Rahmen der Ausführungen zu den Aufgaben der Bauleitplanung
(vgl. § 1 Abs. 5 BauGB) in Bezug auf den Begriff des Wohls der Allgemeinheit
ausdrücklich auf die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung hingewiesen. In § 1 Abs. 6
BauGB wird der Belang der (Wohn-)Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung
gleichberechtigt neben die Belange des Bildungswesens gestellt. Der
klarstellende Hinweis des Bundesgesetzgebers auf weite Kreise der
Bevölkerung unterstreicht, dass diesbezüglich alle Bevölkerungsgruppen mit
ihren individuellen Wohnbedürfnissen gleichwertig nebeneinanderstehen. Die
Behauptung eine (Privat-)Schule nutze dem Wohl der Allgemeinheit mehr als
Eigentumswohnungen ist daher aus bauplanungsrechtlicher Perspektive unrichtig.
Die Einräumung eines Erbbaurechtes als
grundeigentumsgleiches Recht im Gegensatz zu einem Verkauf, noch dazu von
Miteigentumsanteilen an eine Mehrheit von Teileigentümern, belässt der Stadt in
der Tat wichtige Handlungsoptionen für die Zukunft. Unter Berücksichtigung der
exponierten Lage des Grundstücks und vor dem Hintergrund sich ständig
wandelnder Bodennutzungsansprüche ist dieser Punkt von hoher Bedeutung.
Auf Grundlage der bis
jetzt vorliegenden Unterlagen erscheint auch aus Sicht der Stadtplanung, der
Eingriff in den Außenbereich durch eine Schulnutzung größer als der durch eine
Wohnbebauung.
2. Verkehrsplanerische Bewertung
2.1 Nutzung als Montessori-Schule
Aus verkehrsplanerischer Sicht ist die Nutzung als
Montessori-Schule wie folgt einzuschätzen:
2.1.1 Anbindung für den motorisierten Individualverkehr
Nach dem Konzept der Montessori-Schule sollen ca. 30% der
Schulkinder und 100 % der Kindergartenkinder mit dem Auto gebracht werden.
Die von den Betreibern geschätzte niedrige Anzahl von
Schulkindern, die mit dem Auto gebracht werden, ist insbesondere vor dem
Hintergrund der Abgelegenheit des Standortes fachlich nicht nachvollziehbar.
Nach einer ersten groben Einschätzung läge der Modal Split nach Meinung der
Verkehrsplanung eher bei 70% Pkw-Nutzung und 30% sonstige Verkehrsmittel. Um
genauere Aussagen treffen zu können, wäre diesbezüglich allerdings eine
Untersuchung erforderlich, der eine Herkunftsanalyse von potenziellen
Schulkindern vorausgehen müsste. Entsprechende Zahlen müssten vom
Vorhabenträger vorgelegt werden.
Die Zufahrtsstraße (Heilstättenstr.) endet in einer
Wendeanlage, die von Kraftfahrzeugen inkl. der Bulinie 178 zum Wenden genutzt
wird. An der Wendeanlage liegen öffentliche Stellplätze. Der Wendehammer
befindet sich knapp 200 Meter vom Standort entfernt. Die Abwicklung des Hol-
und Bringverkehrs der Montessori-Schule hierüber wird jedoch kritisch gesehen.
Die Entfernung vom Parkplatz wird nach Einschätzung der Verkehrsplanung für den
Hol- und Bringverkehr nicht akzeptiert werden. Die Dimensionierung der
Parkplätze ist zu prüfen. Mit den angegebenen Schülerzahlen sind die Parkplätze
vermutlich nicht ausreichend.
Entlang der Heilstättenstr. sind derzeit keine Parkplätze angesiedelt.
Es ist zu befürchten, dass das Bankett als Parkstreifen verwendet wird, falls
die Anzahl der Stellplätze auf dem Gelände nicht ausreichend ist. Das Halten
auf dem Bankett muss unterbunden werden.
Sollten die Parkplätze an der Wendeanlage nicht ausreichen,
könnte ein Haltestreifen zum Be- und Entladen entlang der Heilstätterstr. für
Entlastung sorgen. Zum Schutz der Kinder müsste zusätzlich ein Fußweg zur
Schule inkl. einer Querungshilfe errichtet werden. Einen solchen Haltestreifen
auf der Heilstättenstr. lehnt die Verkehrsplanung jedoch aus fachlichen
Erwägungen ab, da sich dadurch der Hol- und Bringverkehr nur weiter verstärken
würde. Die geschilderten Baumaßnahmen stellen massive Eingriffe in das
angrenzende Waldgebiet dar.
2.1.2 Anbindung für den öffentlichen Personennahverkehr
Die Aussage im Konzept der
Montessori-Schule, dass Eltern vorwiegend ihre Kinder mit dem Fahrrad zum Bus
bringen, wird aufgrund vorliegender Erfahrungen angezweifelt. Durch den
abgelegenen Schulstandort werden Eltern vermutlich sehr stark auf die Nutzung
von Pkw zurückgreifen.
Der Standort besitzt mit der Linie 178 eine bestehende
ÖV-Anbindung. Sollte sich ein Schulstandort durchsetzen, ist über eine
Taktverdichtung nachzudenken, die den Schülerzahlen gerecht wird. Die
derzeitige Anbindung vom Fürther Bahnhof hat eine Fahrzeit von ca. 30 Minuten.
Die Fahrzeit ist damit angemessen und vergleichbar mit der Erreichbarkeit zu
anderen Orten ähnlicher Lage.
Der von der Montessori-Schule geplante Schulbus mit vier
Haltestationen (Südstadtpark, Hauptbahnhof, Stadthalle, Hardhöhe), der die
Schulkinder am Morgen einsammeln und gemeinsam in die Heilstättenstraße bringen
soll, wird aus verkehrsplanerischer Sicht abgelehnt, da er das bestehende
ÖV-Angebot kannibalisiert.
2.2 Nutzung als
Wohnstandort
2.2.1 Anbindung für den
motorisierten Individualverkehr
Bei der angestrebten hochwertigen Wohnnutzung ist von einer
nahezu ausschließlichen MIV-Nutzung auszugehen. Daher ist erfahrungsgemäß mind.
bei den größeren Wohnungen mit einem durchschnittlichen Stellplatzbedarf von
zwei Pkw je Wohneinheit zu rechnen. Dieser sollte aus Sicht der Verkehrsplanung
vollständig auf dem Grundstück nachgewiesen werden, wenngleich nach der
Stellplatzsatzung der Stadt Fürth nur ein Stellplatz je Wohneinheit bis zu 130
m² Wohnfläche gefordert werden kann. Der durch die Wohnnutzung voraussichtlich
verursachte zusätzliche Verkehr wird aber grundsätzlich als nicht erheblich
eingestuft und wäre über die vorhandene Erschließung unproblematisch
abzuwickeln.
2.2.2 Anbindung für den
öffentlichen Personennahverkehr
Der Standort
ist über die Buslinie 178 ausreichend erschlossen.
3.
Bewertung durch die Bauaufsicht (Zusammenfassung)
Die von der
Montessori-Initiative vorgelegten Unterlagen reichen für eine abschließende
Prüfung nicht aus. Erkennbar ist jedoch, dass nicht alle für die alltägliche
Nutzung notwendigen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachgewiesen werden.
Bei geplanten Veranstaltungen im Bewegungsraum ergäbe sich ein erhebliches
Stellplatzdefizit.
Beide
geplanten Vorhaben (Montessori-Schule und Wohnbebauung) befinden sich näher als
30,00 m vom bestehenden Waldrand entfernt. Die Standsicherheit der Gebäude muss
daher auch bei „Baumwurf“ ausreichend bemessen sein.
4.
Bewertung durch das Ordnungsamt (Zusammenfassung)
Auch das
Ordnungsamt konnte auf Grundlage der zur Verfügung stehenden Informationen noch
keine abschließende Beurteilung vornehmen.
4.1 Nutzung als Montessori-Schule
Insbesondere
die bei einer Schulnutzung zeitlich stärker eingegrenzte Störung der Fauna wird
als positiv angesehen. Die erhebliche Verkehrsbelastung hingegen wird negativ
gesehen.
4.2. Nutzung als Wohnstandort
Die deutlich
geringere Verkehrsbelastung wird als Vorteil einer Wohnnutzung angesehen.
Während insbesondere die vom Zeitumfang her ausgedehntere Störung der Fauna und
das mögliche Einbringen von Katzen und die damit einhergehende Bedrohung für
die Zauneidechsenpopulation negativ gesehen wird.
5.
Stellungnahme Jugendamt (Zusammenfassung)
Gemäß Einschätzung des
Jugendamtes auf Grundlage der vorliegenden Informationen und ausgehend von 90
Hortkindern, müsste die Planung an vielen Stellen angepasst werden. Die
ausgewiesenen Außenflächen entsprechen nicht den Anforderungen an eine
(inklusiv konzipierte) Kindertageseinrichtung, die Reduzierung vor allem auf
die bewaldete Außenfläche müsste gründlich hinsichtlich Gefährdung geprüft
werden, dürfte aber in jedem Fall mit Eingriffen in Form von z.B. Baumschnitt
einhergehen. Die Innenflächen des Kindergartens werden zwar 15 Regelkindern
gerecht, wenn aber davon 5 Inklusionskinder aufgenommen werden sollen, müssten
diese angepasst werden. Hinsichtlich des Mehrzweckraums müsste konzipiert
werden, wie dieser zu nutzen ist, insbesondere, wenn er von der Schule
ebenfalls am Vormittag genutzt werden soll.
Abschließend
wird darauf hingewiesen, dass für eine noch fundiertere Stellungnahme von der
Vorhabenträgerin weitere Informationen, insbesondere im Hinblick auf die
angestrebten Kinderzahlen und die Raumnutzung, sowie eine Kurzkonzeption der
geplanten päd. Arbeit übermittelt werden müssten.
6.
Stellungnahme der WBG
Zudem wurde
durch einen von der Wohnfürth Immobilien und Bauträger
GmbH & Co.
KG beauftragten Gutachter eine Bewertung der Schulnutzung vorgenommen. Diese
ist der Anlage zu entnehmen. Eine fachliche Einschätzung dieser Stellungnahme
seitens des Baureferats ist nicht erfolgt.
7. Zusammenfassende Bewertung
In der
Zusammenschau aller fachlichen Belange erscheint derzeit aus Sicht des
Baureferats die Nutzung als Montessori-Schule mehr Schwierigkeiten zu
verursachen, als dies bei einer Wohnnutzung zu erwarten ist. Daher wird
vonseiten des Baureferats die Wohnnutzung als vorzugswürdig erachtet. Auf die
einzelnen fachlichen Einschätzungen der Fachdienststellen, vor allem des OA
wird ausdrücklich verweisen.
Finanzierung:
Finanzielle
Auswirkungen |
jährliche
Folgelasten |
|||||||||||||||||
|
X |
nein |
|
ja |
Gesamtkosten |
€ |
|
nein |
|
ja |
€ |
|||||||
Veranschlagung
im Haushalt |
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|
|
nein |
|
ja |
Hst.
|
Budget-Nr. |
im |
|
Vwhh |
|
Vmhh |
|||||||
wenn
nein, Deckungsvorschlag: |
||||||||||||||||||
Anlage 1: Gegenüberstellung Schul-/Wohnnutzung, Bauaufsicht vom 30.11.2020
Anlage 2: Gegenüberstellung Schul-/Wohnnutzung, Ordnungsamt vom 03.12.2020
Anlage 3: Stellungnahme WBG vom 29.10.2020
Anlage 4: Stellungnahme Kita-Nutzung Jugendamt vom 02.12.2020
Anlage 5: Konzept Montessorischule Kindergarten vom 21.10.2020
Anlage 6: NEU 1 Schreiben der WBG vom 07.01.2021
Anlage 7: NEU 1 Antwortschreiben OA vom 12.01.2021
Anlage 8: NEU 1 Gegenüberstellung Montessori Wohnbebauung – final
Anlage 9: NEU 1 Brief Montessori an Stadtrat Januar 2021