Die
Ausführungen des Baureferates zum Wohnbaulückenkataster der Stadt Fürth werden
zustimmend zur Kenntnis genommen.
Das Baureferat wird beauftragt das Wohnbaulückenkataster über die Homepage der Stadt Fürth zu publizieren und die erforderliche Bekanntmachung der Absichtserklärung zur Veröffentlichung des Baulückenkatasters entsprechend der gesetzlichen Regelungen des § 200 (3) Satz 3 BauGB einen Monat vorab bekanntzumachen und hierin auf das Widerspruchsrecht der Grundstücks-eigentümer hinzuweisen.
Vor dem Hintergrund des zunehmenden Flächenverbrauchs kommt
einer nachhaltigen und flächenschonenden Stadtentwicklung eine sehr große
Bedeutung zu. Aus diesem Grund verfolgt die Stadt Fürth in der Stadtentwicklung
bereits seit vielen Jahren das Ziel der „Innenentwicklung vor
Außenentwicklung“.
Ein wichtiges Instrument zur
Reaktivierung und Mobilisierung innerstädtischer Wohnbau-flächenpotenziale und
der Sicherstellung eines möglichst schonenden Umgangs mit vorhandenen
Freiflächen ist die Aufstellung und Veröffentlichung eines Wohnbaulücken-katasters.
Einstimmig sprachen sich deshalb die
Stadträte sowohl in der Sitzung des Bau- und Werkausschusses am 09.11.2011 als
auch in der Sitzung des Umweltausschusses am 24.11.2011 dafür aus, die
Verwaltung damit zu beauftragen, ein öffentliches Wohnbaulücken-kataster für
die Stadt Fürth aufzubauen.
1. Erhebung der Wohnbaulücken
Der erste Schritt - die
sogenannte Wohnbaulückenerhebung - wurde in der Zwischenzeit vom Stadtplanungsamt durchgeführt.
Als Wohnbaulücken wurden unbebaute Grundstücke innerhalb des
Siedlungskörpers, die aufgrund von Größe und Zuschnitt für eine Bebauung
generell geeignet sind, erfasst. Diese liegen entweder im Innenbereich nach §
34 BauGB oder innerhalb rechtskräftiger Bebauungspläne nach § 30 BauGB.
Zur Erfassung der Wohnbaulücken wurden sowohl
Katasterpläne als auch Luftbilder ausgewertet. Die Daten bzw. die Ergebnisse
wurden vom Stadtplanungsamt im Rahmen einer Geländebegehung nochmals überprüft
und anschließend in das Geographische
Informationssystem (GIS) eingepflegt. Damit wird zukünftig eine Verschneidung
der Baulückendaten mit weiteren Flächeninformationen (Altlastensituation etc.)
möglich sein.
Die Auswertung der Untersuchung ergab 461
Wohnbaulücken im gesamten Stadtgebiet von Fürth mit
einer Fläche von rund 45 ha.
Bemerkenswert dabei ist, dass ca. 49% der Wohnbaulücken (226) innerhalb von
Bebauungsplangebieten liegen. Zusammen genommen ergeben sie eine Fläche von 25 ha (Brutto-)Bauland. Hinzu kommen 235 Grundstücke in sog. 34-er
Bereichen, die eine Größe von 20 ha
aufweisen. 453 Baulücken sind dabei privaten Eigentümern und 8 Baulücken der Stadt Fürth zuzuordnen.
Die daraus resultierenden Ergebnisse sind mit
Hilfe von Datenblättern, welche die Bebaubarkeit widerspiegeln, festgehalten
worden. Aus Gründen des Datenschutzes konnten die gewonnenen Erkenntnisse
bislang nur verwaltungsintern genutzt werden. Daher wird seitens der Verwaltung
eine Veröffentlichung des Baulückenkatasters angestrebt. Um den
datenschutzrechtlichen Rahmenbedingungen gerecht zu werden, muss seitens der
Stadt die Absicht öffentlich bekannt gemacht werden, dass sie die
Veröffentlichung des Baulückenkatasters beabsichtigt. Seitens der Verwaltung
wurde es deshalb für notwendig erachtet, alle betroffenen Eigentümer
anzuschreiben (siehe Anlage 1). In diesem Schreiben sollte insbesondere auf das
Wider-spruchsrecht zur Veröffentlichung hingewiesen werden.
2. Befragung der Grundstückseigentümer
Nach Erfassung der Baulücken
durch das Stadtplanungsamt wurde in einem zweiten Schritt mit der Abfrage der
Wohnbaulücken bei den Grundstückseigentümern begonnen. Angeschrieben wurden 639 Grundstückseigentümer (bei 461 Wohnbaulücken). Neben der Einwilligung zur
Aufnahme des Grundstücks in das Baulückenkataster und die Veröffentlichung der
anonymen Daten wurden im Fragebogen (siehe Anlage 2) Informationen zu
Bebauungs- bzw. Verkaufsabsichten abgefragt.
Die Auswertung der Rückläufe
ergibt folgendes Bild (siehe auch Anlage 3):
Anschreiben |
Antwort |
Bebauungsabsichten |
Bebauungs- und Verkaufsabsichten |
Verkaufsabsichten |
Tauschabsichten |
639 |
214 |
36 |
5 |
21 |
4 |
Von den angeschriebenen 639 Eigentümern wurde von 214 (ca. 33,5%) eine Antwort
zurückgesandt. Davon haben 152 Eigentümer derzeit weder
Bebauungs- noch Verkaufsabsichten. Hintergrund dieser "privaten
Bevorratung" ist in den meisten Fällen die Absicht, die Grundstücke an die
Nachkommen weiterzugeben. Weitere entscheidende Hindernisse
für eine kurzfristige Mobilisierbarkeit der Baulücken sind die Nutzung als Haus- bzw. Kleingarten.
Weiterhin erschweren komplizierte Eigentumsverhältnisse (mehrere Eigentümer)
eine kurzfristige Bebauung.
Lediglich 4 Eigentümer würden ihr Grundstück gegen ein anderes Baugrundstück
inklusive Wertausgleich eintauschen. Damit besteht ein vergleichsweise geringes
Tauschpotenzial.
Allerdings äußerten auch nur 41 Eigentümer konkrete
Bebauungsabsichten; von diesen haben 5
Verkaufsinteressen. Weitere 21
ziehen grundsätzlich den Verkauf ihres Grundstücks in Erwägung, verfolgen
jedoch derzeit keine konkreten Bebauungsabsichten. Damit ist die
Verkaufsbereitschaft – prozentual gesehen - wesentlich geringer als in anderen
Kommunen.
Die Befragung hat darüber hinaus
ergeben, dass 17 Grundstücke, bei
denen die Eigentümer sowohl mit der Veröffentlichung als mit einem Verkauf
einverstanden sind, in das Baulandkataster aufgenommen werden können (siehe
Abb. 2). Mit den zur
Veröffentlichung stehenden o. g. privaten und den städtischen Grundstücke
(Peter-Vischer-Straße, Magnolienweg und Begonienstraße) würde somit ein erster
Grundstock zur Einstellung dieser Grundstücke in eine internetgestützte
Baulückenbörse bestehen.
3. Inhalte des bereinigten Wohnbaulückenkatasters und
Veröffentlichungsform
Das bereinigte Wohnbaulückenkataster
(einschließlich der städtischen Baulücken) kann Bauwilligen als
Informationsquelle und Entscheidungshilfe dienen und damit zu einer Aktivierung
dieser Bauflächenreserve führen. Mittels einer
entsprechenden Aufbereitung für das Internet (z.B. Lageplan der Baulücken;
Steckbrief je Fläche mit Angaben zu Größe, Bebauungsmöglichkeiten etc.) kann
damit eine attraktive Vermarktungsplattform geschaffen werden, die sukzessive
um gegebenenfalls zukünftig zum Verkauf stehende Baulücken oder aber auch
Leerstände erweitert werden könnte.
Hierzu ist es jedoch in einem weiteren
Schritt erforderlich, das Baulandkataster zu veröffentlichen. Diesbezüglich
setzt der Datenschutz enge Grenzen, so hat die Stadt ihre Absicht, das
Baulandkataster zu veröffentlichen, einen Monat vorher öffentlich bekannt zu
machen. Dabei müssen die Eigentümer der 17 privaten Grundstücke nochmals
auf ihr Widerspruchsrecht hingewiesen werden. Auch später können die
Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer der Veröffentlichung ihres
Grundstücks im Baulandkataster noch widersprechen, so dass dieses aus dem
Baulandkataster entfernt wird.
Bei Vorliegen eines Widerspruchs darf die
Gemeinde die entsprechenden Grundstücke nicht als bebaubare Flächen im
Baulandkataster veröffentlichen. Hat der Grundstückseigentümer nicht
widersprochen oder sein Einverständnis erklärt, kann die Gemeinde die
Grundstücksdaten, wie Flurstücksnummer, Straßennamen und Angabe zur
Grundstücksgröße veröffentlichen.
Erfahrungen in anderen Kommunen
zeigen, dass nach Einführung einer solchen Baulandbörse auch für weitere
Baulückeneigentümer der Anreiz zum Verkauf steigt. Die Eigentümerbefragung
sollte jedoch in bestimmten Abständen wiederholt werden. Die Pflege dieser Daten erfolgt im
Stadtplanungsamt.
Fazit
Die Ergebnisse
der Eigentümerbefragung zeigten, dass derzeit nur ein geringes Interesse an
einer Vermarktung der Wohnbaulückenpotenzialen besteht. Auch wenn bisher nur
wenige Grundstücke in ein Baulückenkataster eingestellt werden können, sollte
dennoch eine Vermarktungsplattform im Internet
installiert werden. Es ist nicht ausgeschlossen, dass von den 425 Eigentümern,
die sich bisher nicht geäußert haben, zumindest ein weiterer Teil zur Teilnahme
an der Baulückenvermarktung motiviert werden kann.
In diesem Zusammenhang ist es
für die Arbeit an einer gesamtstädtischen Baulandkartierung wichtig darauf
hinzuweisen, dass zwischen dem zu veröffentlichenden Wohnbaulandkataster
im Sinne des § 200 Abs. 3 BauGB und dem stadtinternen Kataster das nur
bestimmten Mitarbeitern der Verwaltung zugänglich ist und ihrer internen
Aufgabenerfüllung dient, unterschieden werden muss. In dem internen Kataster
dürfen mehr und andere Daten enthalten sein. Hier werden z. B. die
Grundstückseigentümer mit vollem Namen und der Anschrift erfasst. In der zu
veröffentlichenden Fassung ist dies jedoch gemäß den Bestimmungen in § 200 Abs.
3 BauGB nicht zulässig.
Das vom Stadtplanungsamt erarbeitete und bereinigte Wohnbaulückenkataster soll
nun ortsüblich bekannt gemacht und anschließend über
die Homepage der Stadt Fürth veröffentlicht werden.
Die Verwaltung weist darauf hin, dass keine Gewähr/Haftung dafür übernommen werden kann, dass ein Grundstück, welches im Kataster aufgenommen wurde, einer tatsächlichen Bebauung zugeführt werden kann. Die baurechtliche Genehmigungsfähigkeit ist im Einzelfall in einem Baugenehmigungsverfahren (bzw. durch eine Bauvoranfrage) zu prüfen. Mit dem Kataster wird lediglich ein öffentliches Interesse an einer freiraumschonenden Nutzung von Baulandreserven vorgebracht. Um das Baulandkataster aktuell zu halten, werden die Baulücken, die mittlerweile bebaut worden sind, im Laufe der Zeit aus dem Baulückenkataster entfernt.
Finanzierung:
Finanzielle
Auswirkungen |
jährliche
Folgelasten |
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X |
nein |
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ja |
Gesamtkosten |
€ |
X |
nein |
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ja |
€ |
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Veranschlagung
im Haushalt |
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nein |
|
ja |
Hst.
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Budget-Nr. |
im |
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Vwhh |
|
Vmhh |
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wenn
nein, Deckungsvorschlag: |
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1. Anschreiben an die Grundstückseigentümer
2. Fragebogen
3. Karte: Wohnbauflächenpotenziale - Auswertung der
Eigentümerbefragung