1. Der Bauausschuss stimmt dem Vorschlag zur Herstellung von 4 Car-Sharing-Stellplätzen zu.
2. Der Bauausschuss stimmt dem Antrag auf Abbruch des denkmalgeschützten Fabrikgebäudes (ausgenommen Schmiede) zu vorbehaltlich der Vorlage einer ordentlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung zu.
3. Der Bauausschuss stimmt der Erteilung von den beantragten Abweichungen bezüglich der Abstandsflächen zu. 

Zu Ziffer 1:

Der Antragsteller beabsichtigt die Errichtung einer Wohnanlage mit 57 Wohneinheiten, davon 8 Wohnungen als geförderte Wohneinheiten des sozialen Wohnungsbaus sowie 1 Nutzungseinheit als Lebenshilfe für die ambulante Betreuung von behinderten Menschen und 1 Quartierbüro für die Stadt Fürth.

Für den Gebäudekomplex auf dem ehemaligen Gelände der Spiegelfabrikation Dr.-Mack-Straße 53 (zwischen der Lange Straße und der Dr.-Mack-Straße) entsteht ein Stellplatzbedarf von insgesamt 60 Kraftfahrzeugen sowie zusätzlich einem Behinderten-Parkplatz. Davon sind 4 Stellplätze für 8 Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus ausgewiesen.

37 Kfz.-Stellplätze werden in der zu errichtenden Garage nachgewiesen.

Im Rahmen eines Car-Sharing-Projekts, angeregt durch bereits in den Städten Hamburg, München, Regensburg und in der Marthastraße in Nürnberg realisierte Projekte, werden 4 dinglich im Grundbuch eingetragene Car-Sharing Stellplätze geschaffen und als Nachweis für die noch nicht nachgewiesenen 24 baurechtlich notwendigen Stellplätze geführt. Dies entspricht dem Beschluss des BWA vom 02.03.2016, dass mindestens 60% der erforderlichen Stellplätze tatsächlich realisiert werden. Hier sind es sogar 61%.

Das Projekt trägt der Gesetzgebung durch den Deutschen Bundestag hinsichtlich des Car-Sharing-Gesetzes mit Inkrafttreten vom 01.09.2017 Rechnung. Das Gesetz zielt zwar auf die Schaffung von reservierten Car-Sharing-Plätzen im öffentlichen Raum ab, dies kann jedoch im Rahmen der Abweichung zu Gunsten der Stadt Fürth und auch auf private festgelegte und stationsbasierte Flächen als Abhol- und Rückgabestellen ausschließlich für die Anwohner des Vorhabens als experimenteller Mobilitätsnachweis akzeptiert werden.

Daher befürworten die Stadtplanung und die Bauaufsicht den Nachweis entgegen der negativen Stellungnahme des Straßenverkehrsamtes und eines Nachbareinwands des Nachbargebäudes Dr. Mack.Straße 38 aufgrund des Parkdrucks in diesem Areal.

Bezüglich des mit Nachbareinwand angeführten Gemeinschaftsraumes für angeblich 90 Personen (sog. Spiegelsaal mit Kantine) wird klargestellt, dass dieser gemäß der beantragten Betriebsbeschreibung ausschließlich der privaten Nutzung durch die Bewohner bis maximal 199 gleichzeitig anwesende Personen dient. (Anlage Betriebsbeschreibung sowie Konkretisierung mit Bestuhlungsplan)

Zu Ziffer 2:

Mit Schreiben vom 15.02.2016 erklärte das Baureferat gegenüber dem BayLfD die Benehmensherstellung zur Denkmaleigenschaft des Anwesens Lange Str. 53 , der ehem. Spiegelfabrik zu versagen, wodurch die Denkmaleigenschaft des Gebäudes allerdings nicht tangiert wird. (Anlage Schreiben vom 15.02.2016)

In der abschließenden Zusammenfassung dieses Schreibens wurde hervorgehoben, dass das Projekt auf Grund der äußerst begrüßenswerten geplanten zukunftsorientierten und sozialverträglichen Nutzung als offenes Wohnen mit Begegnung und Austausch im Quartier von erheblicher Bedeutung ist.

Die Bedeutsamkeit des Projekts und dem damit einhergehenden Verlust bedeutsamer historischer Bausubstanz wurde vorbehaltlich einer sorgsamen Abwägung auch durch die Stadtheimatpflege untermauert. Die Zustimmung der Heimatpflege mit Bedingung des Erhalts der alten Schmiede vom 30.06.2017 liegt vor. (Anlage Stellungnahme vom 26.06.2017).

Die Zustimmung des BLfD zum Abbruch wurde bislang nicht in Aussicht gestellt.

Daher steht jetzt die vom Eigentümer 2012 berechnete Unwirtschaftlichkeit im Sanierungsfall mit Schaffung von 14 möglichen Wohneinheiten auf ca. 1000m², einschließlich einer 560m² großen Boulderhalle im UG sowie von 750m² Gewerbefläche und 10 Carporteinstellplätzen bei einem BRI von ca. 16.000m³  für geschätzte 6 Millionen Euro ohne Berücksichtigung von Steuervergünstigungen, Zuschüssen etc., der Neuerrichtung von 58 Wohnungen (davon 4 subventionierte Wonhneinheiten incl. Gästedomizil), einem Stadtteilbüro, einer Garage mit 37 Stellplätzen und 134 Fahrradabstellplätzen mit einem BRI von ca. 39.000m³ für ca. 16 Millionen Euro gegenüber.

Ob sich das Denkmal im Sanierungsfall selbst tragen könnte, ist noch durch eine ordentliche Wirtschaftlichkeitsberechnung zu belegen. Als öffentlicher Belang ist gerade jetzt mehr denn je die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum von Nöten und in die Abwägung einzubeziehen.

Unter anderem spricht die Tatsache, dass die Denkmaleigenschaft erst lange Zeit nach der Projekteingabe untersucht und überhaupt festgestellt wurde für die Unzumutbarkeit und den Abbruch der Gebäude. Die Schmiede ist davon ausgenommen, da sie ohnehin Bestandteil der Neuplanung ist.

Aufgrund der  architekturhistorischen und künstlerischen Bedeutung ist der Bauaufsicht / Untere Denkmalschutzbehörde vor dem Abbruch eine aussagekräftige Fotodokumentation des Bestandes vorzulegen.

zu Ziffer 3:

Das Baugrundstück liegt im sogenannten unbeplanten Innenbereich, die Bauweise bestimmt sich daher nach der näheren Umgebung. Der hierfür prägende Einfügungsbereich erstreckt sich von der Jakobinenstraße bis zur Kofferfabrik und wird jeweils von der Bebauung in der ersten bebauten Reihe entlang der Lange und Dr.-Mack-Str. begrenzt. (Anlage Lageplan und Luftbild)

In diesem Bereich herrscht sowohl die geschlossene als auch offene sowie abweichende Bauweise vor. Im Bereich der Lange Straße ist eine faktische Baulinie entlang der Straßenbegrenzungslinie anzunehmen.

Im definierten Einfügungsrahmen werden bereits im Bestand die Abstandsflächen nicht eingehalten (auch die Angrenzer halten diese zum Teil nicht ein), so dass von einer Atypik auszugehen ist.

Bezüglich der Angrenzer, die durch das Vorhaben von Abstandsflächen tangiert werden, liegt somit eine sogenannte Pattsituation vor. D.h. diese müssen sich den Umfang Ihrer eigenen Verstöße entgegen halten lassen. Zudem liegen für die Flurstücke 1008, 1007 und 1006 Zustimmungen bzw.  zivilrechtliche Vereinbarungen für Anbaurechte vor. (Anlage aktueller Abstandsflächenplan)

Von Flurstück 1008/10 liegt ein Nachbareinwand bezüglich der Beschattung, zu geringer Abstand, Gebäudehöhe -insbesondere der Kopfbauten- und Durchgängigkeit des Gebäudekomplexes vor.

Die Einfügung bezüglich der Gebäudehöhe ist eingehalten, da das Nachbargebäude Flurstück 1008 höher ist und die anschließende Gebäudezeile der Lange Straße und der Dr. Mack:-Straße in Richtung Jakobinenstraße ebenso diese Gebäudehöhe aufweisen.

Mangels Bebauungsplan gibt es keine Festsetzungen zu einer Bebauungstiefe und eine rückwärtige faktische Baugrenze ist prägend nicht vorhanden.

Durch das grenzständige Gebäude Dr. Mack-Str. 38 und das noch stehende Fabrikgebäude ist der grenzständige Anbau zulässig.

Eine unzumutbare Verschattung ist nicht gegeben, da das Vorhaben um ca. 7m von der Grundstücksgrenze zurückspringt, somit ist ein ausreichender Sozialabstand gewährleistet. (Anlage Verschattungsstudie)

Bezüglich der Gegenüberlieger Dr. Mack-Straße ist aufgrund des Straßenbildes durch Anschluss an die Nachbarbebauung Dr. Mack-Straße 38 in Richtung Jakobinenstraße im öffentlichen Interesse und städtebaulich vertretbar. (Anlage Schrägluftbild)

Die Verwaltung sieht daher nachbarschützende Belange nicht berührt und betrachtet die Abweichungsvoraussetzungen als gegeben.

Finanzierung:

Lageplan