Der Bau- und Werkausschuss und der Wirtschafts- und Grundstücksausschuss nehmen die Ausführung zur Kenntnis und beauftragen die Verwaltung die notwendigen Schritte zu veranlassen und ggf. weitere Unterlagen beim Bauherrn nachzufordern.
Ausgangslage und
aktueller Stand
Für die betroffenen Grundstücke Gebhardtstraße 4, Flur-Nrn. 1109/60, 1109/61, 1109/42 wurde im Jahr 2019 ein Vorbescheid beantragt und am 29. Januar 2020 ein Vorbescheid für ein Gebäude mit Mischnutzung erteilt, dieser ist noch gültig, entwickelt aber keine Bindungswirkung aufgrund der abweichenden Planung hinsichtlich östlichem Grenzabstand, Geschossigkeit, überbauter Grundstücksfläche, Lage der Ein- und Ausfahrt mit Ladehof. Dieser hatte in den Untergeschossen und im EG einen östlichen Grenzabstand von ca. 2,5m.
Für das gegenständliche Grundstück wurde bereits am 12.07.21 eine Baugenehmigung für die Errichtung einer Tiefgarage mit zwei Ebenen erteilt und am 13.12.21 mit dem Bau begonnen.
Nunmehr wurde für das Grundstück einschließlich TG ein
Vorbescheid mit 7 Fragen insbesondere u.a. zum Maß und Art der baulichen
Nutzung sowie zur Bauweise eingereicht. Die nunmehr geplante TG
erstreckt sich abweichend von der o. g. Baugenehmigung der TG über die gesamte
Grundstücksbreite. Der bisher genehmigte Grundriss der TG hält von der
Grundstücksgrenze einen Abstand von ca. 4,3m ein, insbesondere um die fünf
geschützten Hopfenbuchen zu erhalten.
Der aktuell beantragte Vorbescheid befindet sich im Prüfverfahren.
Da die Verwaltung nach überschlägiger Prüfung und ursprünglichen Stellungnahmen eine Genehmigungsfähigkeit nur mit Befreiungen und Abweichungen in Aussicht stellen kann, wurde die Baustelle gestoppt. Der Ausschuss erhält daher Kenntnis davon und trägt die in Aussichtstellung mit.
Planungsgrundlage
Das Vorhaben liegt im Geltungsbereich des rechtsverbindlichen einfachen Bebauungsplanes 428, der für den Bereich ein Kerngebiet festsetzt und zudem Festsetzungen zu Vergnügungsstätten enthält. Im Übrigen richtet sich die Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich nach § 34 BauGB.
Aktueller Antrag auf
Vorbescheid - planungsrechtliche Einschätzung und Stellungnahme des Bauherrn
(kursiv) vom 28.11.2022 und Einschätzung des Wirtschaftsreferats und
Baureferats
Am 25.11.2022 fand im Referat VI im Beisein des Wirtschaftsreferenten, der Baureferentin und Vertretern des SpA und der Baf eine Abstimmung mit Vertretern des Bauherrn statt. Daraufhin nimmt der Bauherr mit Mail vom 28.11.2020 wie folgt Stellung (nachfolgend kursiv dargestellt). Das Wirtschaftsreferat unterstützt die beantragte Nutzung ausdrücklich und bittet das Baureferat die notwendigen Befreiungen und Abweichungen zu erteilen. Die Einschätzungen hierzu sind den nachfolgenden Ausführungen zu entnehmen.
Zu 1. Ist das Maß
der baulichen Nutzung zulässig?
Die Gebäudetiefe stimmt mit dem erteilten Vorbescheid von 2020 weitgehend überein und wird somit zugestimmt.
Die Länge
ist nun in allen Geschossen als Grenzbebauung beantragt.
Hierzu teilte das
OA am 06.12.2022 nachfolgendes Fazit mit:
„Aus Sicht des OA war
die bisherige Sachbearbeitung stringent. Die Bewertung, dass die Bäume
grundsätzlich zu erhalten sind, wird weiterhin vertreten. Es handelt sich um
die letzten Bäume in diesem Bereich, deshalb weisen sie auch eine gewisse
Straßenbildwirksamkeit auf. Im Genehmigungsverfahren ist ein Baumbestandsplan
vorzulegen, welcher sich auch mit dem dauerhaften Erhalt der Bäume
auseinandersetzt.
Für den Fall, dass ein Erhalt der Bäume bei Realisierung des ansonsten genehmigungsfähigen Bauvorhabens nicht möglich ist, müsste eine entsprechende nachvollziehbare Begründung vorgelegt werden. Bestandteil der Begründung müsste auch ein Begrünungskonzept für das Bauvorhaben sein, das darstellt, dass die Befreiung trotz des damit verbundenen Verlusts für die Natur mit den Belangen von Mikroklima, Straßenbild und Naturschutz vereinbar ist.“
Höhe und Anzahl
der Geschosse
Die nunmehr beantragte Höhe liegt bei 28,05 m und die Geschosszahl bei 8 Geschossen.
Die nähere Umgebung entlang der Bahnlinie südlich der Gebhardtstraße ist geprägt von größtenteils hochwertigen Gewerbebetrieben in einer Höhe von ca. 9 m bis 17 m. Das Bahnhofshochhaus fällt dabei aus der Betrachtung heraus und ist als Einzelfall zu sehen, der nicht gebietsprägend ist. Bereits die im Vorbescheid von 2020 genehmigte Höhe von 21,15 m und die Anzahl von 7 Vollgeschossen überschreitet das in der Umgebung vorhandene Maß der Nutzung deutlich. Dieser Höhe von 7 Geschossen wurde im Vorbescheid im Jahr 2020 zugestimmt.
Stellungnahmen des Bauherrn: „Unter Berücksichtigung
Ihrer Argumente zu den einzelnen Positionen und unter Einbeziehung der
Interessen … kommen wir zu folgendem Ergebnis.
Baumerhalt
Der Baumerhalt, der sich u.E. auf die Genehmigung der
Tiefgarage bezog, kann in dieser Form nicht akzeptiert werden. Der beantragten
Länge und Breite des Baukörpers, und somit der gesamten Überbauung des
Grundstücks (Grenzbebauung), wurde auf Grundlage eines BWA Beschlusses vom
18.09.2019 bereits im Vorbescheid 2019 zugestimmt. Durch die erörterte
Abstandsfläche würde bei der Tiefe des Grundstücks und der beabsichtigten
Geschossigkeit ein wirtschaftlich nicht zu kompensierender Flächenverlust
eintreten. Gerne wollen wir im Zuge der weiteren Bearbeitung des Bauantrags die
Dach- und Fassadenbegrünung überprüfen, auch Ersatzbepflanzungen würden wir
akzeptieren.“
àRef. VI: Die Grenzbebauung auch auf
der Ostseite wird ausdrücklich begrüßt.
àRef. V: Das Baureferat hält den Erhalt des Baumbestandes ebenfalls wie das OA für sehr wünschenswert. Allerdings eröffnet der Absatz zwei der Stellungnahmen des OA die Möglichkeit der Grenzbebauung, der planungsrechtlich an der Stelle zugestimmt werden kann. Eine Dach- und Fassadenbegründung sollte in jedem Fall von Bauherrnseite vorgesehen werden, ebenso wie PV- und Solarthermieanlage.
Zu 2. Sind die
baulichen Nutzungen in Variante A und B planungsrechtlich zulässig?
In beiden Varianten (A und B) wird eine Nutzungsmischung aus den Bereichen Praxis/OP/Klinik, Kleinlagerflächen, Büroflächen/Laden/Gastronomie und Wohnen -lediglich unterschiedlich verteilt- dargestellt:
Das Vorhaben befindet sich in einem festgesetzten Kerngebiet, in dem Wohnungen nach § 7 Abs. 3 (2) BauNVO nur ausnahmsweise zulässig sind. Im näheren Umfeld befinden sich bereits jetzt im Bahnhofshochhaus eine große Anzahl von Wohnungen. Daher ist für das Mischungsverhältnis Wohnen und Gewerbe des gesamten Bereiches zu führen. Ggf. kann einer weiteren Ausnahme dann mehr nicht zugestimmt werden, wenn jede zusätzliche Genehmigung von Wohnnutzung dazu führen würde, dass das Ausnahme-Regel-Verhältnis in diesem Bereich nicht mehr gewährleistet ist und der Bebauungsplan seine Steuerungsmöglichkeit verlieren würde.
Nach § 7 Abs. 2 (3) BauNVO sind nur sonstige nicht störende Gewerbebetriebe zulässig sind. Daher sind für die gewerblichen Nutzungen, insbesondere „Kleinlagerflächen“ einschließlich der Ladehoffläche Betriebsbeschreibungen erforderlich, um diese planungs- und immissionsschutzrechtlich abschließend beurteilen zu können. Die Nutzung "Kleinlagerflächen" wird tendenziell nicht unkritisch eingestuft.
„Stellungnahmen des Bauherrn: …
Bauliche Nutzung
– Wohnen
Diese Nutzungsart, eingeschränkt auf Senioren-Wohnen mit zusätzlichen
Pflegeangeboten, Serviceappartements, Mikrowohnen , gegebenenfalls auch
studentisches Wohnen, hat derzeit eine Anteil am Gesamtprojekt von knapp
40 %. Dies korrespondiert mit dem Ihnen übermittelten Gutachten von
Obermeyer Infrastruktur (im Zusammenhang mit dem Vorbescheid Tiefgarage), das
im Funktionsnachweis den nahezu rückstaufreien Zustand (95 %
Wahrscheinlichkeit) bei einem Anteil Wohnnutzung von 50 % und Gewerbenutzung
von 50 % gewährleistet.“
àRef. VI: Die geplante Nutzung wird
ausdrücklich begrüßt.
àRef. V: Die beantragte Art der
Nutzung wird geprüft und ggf. mit Befreiungen für genehmigungsfähig in Aussicht
gestellt.
Zu 3. Ist die
geschlossene Bauweise / Grenzbebauung baurechtlich zulässig?
Der geschlossenen Bauweise wurde im erteilten Vorbescheid (OG wurden bis zur Grundstücksgrenze geplant und TG und EG wurden von der östlichen Grundstückgrenze abgerückt) aufgrund der vorhandenen prägenden Bebauung im Einfügungs- und Aufstellungsbereich mit über 50m Gebäudelänge zugestimmt. Auf die Beantwortung der Frage eins, insbesondere zur Länge des Gebäudes wird verwiesen.
„Stellungnahmen des Bauherrn: …
Mit der
Novellierung des Art. 6 Abstandsflächen BayBO 2021 ist der Faktor 0,4 in
Kerngebieten zulässig. Die Planung gewährleistet sowohl die erforderlichen
Abstandsflächen wie auch die gebotene Rücksichtnahme einer möglichen
Beschattung zur nördlichen Bebauung.“
àRef. VI: das Wirtschaftsreferat begrüßt die Höhe
der Bebauung auf Grund der dafür vorgesehenen Nutzung.
àRef.
V: Die Abstandsflächen und die Belichtung vor allem der nördlich
gegenüberliegenden Bebauung muss sichergestellt sein. Bei einer halboffenen
Bauweise fallen in Richtung Osten Abstandsflächen an. Hier kann bei
entsprechender Begründung eine Abweichung der Abstandsflächen in Aussicht
gestellt werden. Bei einer Grenzbebauung fallen keine seitlichen
Abstandsflächen an.
Zu 4. Ist das
Baugrundstück hinsichtlich der Grundstücksflächen, die überbaut werden sollen,
nach § 34 bauplanungsrechtlich zulässig?
Zur überbaubaren Fläche wird auf die Beantwortung auf Frage eins verweisen.
Aus städtebildgestalterischer Sicht wird eine Gliederung des äußerst massiven Baukörpers zwingend notwendig. Zudem ist die bisher vorgelegte Fassadengestaltung so nicht zustimmungsfähig. Es erfolgt nach nochmaliger Vorlage weiterer Fassadenvarianten aufgrund der prominenten Innenstadtlage eine Behandlung im Baukunstbeirat.
„Stellungnahmen des Bauherrn: …
Fassadenkonzept
Die Diskussion zur Fassadengliederung bzw. -gestaltung
nehmen wir auf und werden im Zusammenhang mit dem Bauantrag eine qualitative
Fassadengestaltung vorlegen.“
àRef. V: Die Ergänzung wird positiv zur Kenntnis
genommen und fließt in Vorbescheid ein.
Zu 5. Ist die Lage
der Tiefgarage zulässig?
Die geplante Ein- und Ausfahrt zur Tiefgarage führt in der jetzigen Planung direkt über mindestens eine der beiden vorhandenen Buswartepositionen im öffentlichen Straßenraum.
Diese beiden Buswartepositionen mit einer Nutzlänge von 2 x 15 m sind zwingend in unmittelbarer Nähe nachzuweisen im besten Fall an dieser Stelle zu erhalten.
Da es sich bei der Gebhardtstraße um eine übergeordnete Straße handelt, ist zudem mit einer statistischen Wahrscheinlichkeit von 95%, nachzuweisen, dass bedingt durch die vorgesehenen Rolltore im Einfahrtsbereich der Tiefgarage kein Rückstau auf die Gebhardtstraße entsteht.
„Stellungnahmen des Bauherrn: …
Buswartepositionen
In der Erörterung ist allen Beteiligten bewusst geworden,
dass aufgrund der hohen Patientenfrequenz (ca. 500 Patienten pro Tag) eine
dauerhafte und ungestörte Anfahrtszone … von essentieller Bedeutung ist. Ohne
die Umwandlung der Bushaltepositionen in Behinderten-Stellplätze,
Patientenvorfahrt und Kurzparker für die Praxen wird der Standort … nicht
funktionieren. Ein finanzieller Ausgleich dieser Sondernutzung wäre tragbar.“
àRef. VI: Die Notwendigkeit einer
Bushaltestelle wird auch hier gesehen, da es sich hier auch um Busse für
touristische Zwecke handelt. Ref. VI sichert hier die kurzfristige alternative
Standortsuche zu.
àRef. V: Unter oben genannter Zusage
des Referats VI wird der Verlegung der Bushaltestelle zu Gunsten der für die
Nutzung notwendigen Vorfahrt seitens Referat V zugestimmt.
Zu 6. Ist die
Ladehofzufahrt und deren Lage zulässig?
Es ist unklar welche Fahrzeuge (Pkw, Lkw, Lastzug, Sattelzug…) die Ladehofzufahrt wann und wie oft nutzen. Auf die Ausführungen zu Frage 2 wird verwiesen. Eine entsprechende Betriebsbeschreibung ist vorzulegen.
Schleppkurvennachweise sind zu erbringen. Diesbezüglich wird auch auf die Ausführungen zu Frage 5 verwiesen, da die Ladehofzufahrt direkt über mindestens eine der beiden vorhandenen Buswarteposition im öffentlichen Straßenraum führt.
Zu 7. Ist die
Durchführung des Projekts in zwei Bauabschnitten, wie dargestellt, zulässig?
Hierbei handelt es sich um keine zu verbescheidende bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Frage. Baustellen und Bauabschnitte sind nicht genehmigungspflichtig, jedoch so von den am Bau Beteiligten in Eigenverantwortung zu betreiben, dass von Ihnen keine unzumutbaren Auswirkungen ausgehen (Art. 9 BayBO).
Der Bau- und Werkausschuss und der Wirtschafts- und
Grundstücksausschuss nehmen die Ausführung zur Kenntnis und beauftragen die
Verwaltung die notwendigen Schritte zu veranlassen und ggf. weitere Unterlagen
beim Bauherrn nachzufordern.
Finanzierung:
Finanzielle
Auswirkungen |
jährliche
Folgelasten |
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nein |
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ja |
Gesamtkosten |
€ |
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nein |
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ja |
€ |
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Veranschlagung
im Haushalt |
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nein |
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ja |
Hst.
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Budget-Nr. |
im |
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Vwhh |
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Vmhh |
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wenn
nein, Deckungsvorschlag: |
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Aufstellungsbeschluss Bplan Nr. 291a
Bebauungsplan_428
Fassadenkonzept
Foto östliche Grenze mit Bäumen
Genehmigter Vorbescheid
Lageplan VB beantragt
Lageplan VG