Betreff
Einführung einer Zweckentfremdungssatzung im Bereich der Stadt Fürth
Vorlage
SpA/0963/2021
Art
Beschlussvorlage - AB
Referenzvorlage

Der Stadtrat beschließt:

 

1.                  Die Zuständigkeit für das Zweckentfremdungsrecht wird nach interner Abstimmung zwischen Referat IV und Referat V dem Referat für Soziales, Jugend und Kultur (Referat IV) übertragen.

2.                  Das Amt für Organisation und Digitalisierung (OrgA) wird beauftragt, den Stellenbedarf für den Vollzug des Zweckentfremdungsrechts zu begutachten und dem Stadtrat zur Beschlussfassung vorzulegen. Seitens GWF sind entsprechende Raumkapazitäten bereitzustellen.

3.                  Die Satzung der Stadt Fürth über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungssatzung – ZeS) wird hiermit beschlossen.
Die Satzung wird umgehend bekanntgemacht. Parallel dazu werden die für den Vollzug erforderlichen Stellen geschaffen und besetzt.

 

Die Stadtratsfraktion DIE LINKE hat mit Schreiben vom 02.12.2020 beantragt, der Bau- und Werkausschuss möge dem Stadtrat die Einführung einer Zweckentfremdungssatzung i. S. des Bayer. Zweckentfremdungsgesetzes ZwEWG empfehlen.

 

Bau- und Werkausschuss sowie Stadtrat haben wiederholt unter den Aspekten „Kurzzeitvermietung“, „Zweckentfremdungssatzung“, „Leerstandsverbotssatzung“ über das Thema „Zweckentfremdung von Wohnraum“ beraten (Vorlagen SpA/0766/2019, SpA/562/2018, SpA/252/2014, SpA/283/2014, SpA/236/2013, SpA/0897/2021).

 

 

 

 

Der Stadtrat hat in seiner Sitzung am 25.02.2021 beschlossen (TOP 16, Beschluss-Nr. 258):

 

„Aufgrund der vorgelegten Daten wird die Notwendigkeit einer Zweckentfremdungssatzung gesehen. Die für den Vollzug der Zweckentfremdungssatzung erforderliche Personalausstattung muss zeitnah im dann zuständigen Referat, (welches noch festzulegen wäre) geschaffen werden. Da eine Zweckentfremdungssatzung erst mit der Bereitstellung des entsprechenden Personals umsetzbar ist, soll die Zeit bis zu den Haushaltsberatungen für 2022 genutzt werden, um weitere Entwicklungen zu beobachten und das Thema im Herbst dem Stadtrat bzw. den entsprechenden Gremien erneut vorzulegen.“

 

Hinsichtlich der Erläuterungen zum Zweckentfremdungsrecht und den

damit verbundenen Fragestellungen wird - insbesondere - auf Vorlage SpA/897/2021 Bezug genommen.

 

1.         Auftrag zur Beobachtung der Entwicklungen

Hinsichtlich der Angebotslage auf airbnb erfolgten folgende Abfragen:

Abfrage am 14.09.2020 für den Zeitraum 05.11. – 12.11.2020

Abfrage am 14.12.2020 für den Zeitraum 01.03. – 31.03.2021

Abfrage am 08.01.2021 für den Zeitraum 18.01. – 30.01.2021

Abfrage am 16.06.2021 für den Zeitraum 02.08. – 22.08.2021

Abfrage am 21.10.2021 für den Zeitraum 01.11. – 10.11.2021

 

Der räumliche Geltungsbereich der Abfragen wurde händisch auf der Kartendarstellung der airbnb-Auswahlseite festgelegt, da bei der Sucheingabe „Fürth“ auch das Umfeld der Stadt Fürth (Nürnberg, Zirndorf …) berücksichtigt würde.

 

Die Ergebnisse der Abfrage stellen sich wie folgt dar (Kategorisierung nach airbnb):

 

 

 

In der Auswertung fällt auf, dass die Anzahl der Aufenthaltsmöglichkeiten (alle Aufenthalte) oft von der Summe der Einzelangebote abweicht, dies könnte ggf. auf Mehrfachnennungen bzw. Mehrfachkategorisierungen zurückzuführen sein.

 

Auffällig ist h. E. ebenfalls, dass trotz Corona-Krise mit ihren unterschiedlichen Lock-Down-Phasen ein relativ statischer Anteil an Aufenthaltsmöglichkeiten vorgehalten wird – eine Aussage darüber, ob es sich hierbei um klassische Zweckentfremdungen i. S. des Zweckentfremdungsrechts handelt, kann hieraus jedoch nicht abgeleitet werden.

 

Die Aufenthalte (Angebote) untergliedern sich in folgende Immobilientypen (Filter airbnb), wobei Zuordnung und zahlenmäßiger Nachweis teilweise ebenfalls zu hinterfragen wären: So könnte ein Appartement aufgrund seiner Lage und der Intention des Vermieters beispielweise unter „Villa“ oder „Gästehaus“ oder „Haus“ gelistet werden.

 

 

Seitens der Bauaufsicht sind folgende Zweckentfremdungen bekannt bzw. bearbeitet (Anträge auf Nutzungsänderung):

 

Jahr

Vorgangsart

Anträge

Nutzungsänderung
(Wohnraum in …)

 

 

 

2018

BA (Baugenehmigung)

---

2019

BA (Baugenehmigung)

---

2020

BA (Baugenehmigung)

---

2021

BA (Baugenehmigung)

---

 

 

 

2018

VG (vereinfachtes Genehmigungsverfahren)

1

2019

VG (vereinfachtes Genehmigungsverfahren)

3

2020

VG (vereinfachtes Genehmigungsverfahren)

4

2021

VG (vereinfachtes Genehmigungsverfahren)

3

 

 

 

2018

FB (Genehmigungsfreistellung)

---

2019

FB (Genehmigungsfreistellung)

---

2020

FB (Genehmigungsfreistellung)

---

2021

FB (Genehmigungsfreistellung)

---

 

 

 

2018

UB (Ungenehmigte Bauten)

---

2019

UB (Ungenehmigte Bauten)

2

2020

UB (Ungenehmigte Bauten)

---

2021

UB (Ungenehmigte Bauten)

---

 

 

 

2.    Ressourcen Stadt Fürth

 

Der Vollzug einer Zweckentfremdungssatzung ohne zusätzliches Personal ist nicht möglich. Aufgrund des hohen Ermittlungs- und Bearbeitungsaufwands sind h. H. Stellenbeschaffungen erforderlich. Der Personal- und Organisationsausschuss hat 2018 einen entsprechenden Antrag der Stadtratsgruppe DIE LINKE abgelehnt.

 

Das Zweckentfremdungsrecht, dessen Vollzug und organisatorische Verortung wurde in der Referentenrunde mehrfach diskutiert und abgestimmt. Demnach soll die die Bearbeitung des Zweckentfremdungsrechts bei Referat IV erfolgen.

 

Die Zuordnung wurde nach Neubesetzung der Referatsleitung Ref. IV zwischen dem Baureferat und dem Sozialreferat abgestimmt. Die Zuständigkeit für das Zweckentfremdungsrecht sollte vor diesem Hintergrund beim Referat für Soziales, Jugend und Kultur (Ref. IV) angesiedelt werden.

 

Die erforderlichen Personalressourcen für den Vollzug des Zweckentfremdungsrechts (in Ref. IV) wurden in der Referenzvorlage des Baureferates – vorbehaltlich einer fachlichen Begutachtung durch das Amt für Organisation und Digitalisierung (OrgA) – wie folgt eingeschätzt:

 

Sachgebiets- / Abteilungsleitung

QE 3/4

1 VZÄ

Sachbearbeitung inkl. Außendienst

QE 3

2 VZÄ

 

Hintergrund dieser Schätzung sind u. a. aufwendige Verwaltungs- und Ermittlungsaufgaben verbunden mit Ortsterminen. Auch wird die Gefahr gesehen, dass sich zivilrechtliche Streitigkeiten von Eigentümergemeinschaften aus der Gemeinschaftsordnung über „Fehlnutzungen“ künftig auf die Ebene des Zweckentfremdungsrechts verlagern werden.


Seitens der Bauaufsicht wird dort ergänzend folgender mittelbar / unmittelbar mit dem Zweckentfremdungsverbot zusammenhängender Personal-Mehrbedarf erwartet:

                               BaF Sachbearbeiter Planprüfung              QE3                                       0,5 VZÄ

                               BaF Baukontrolle                                            QE2                                       0,5 VZÄ

                               BaF Verwaltung                               QE3                                       0,5 VZÄ

 

Der Personalbedarf ergibt sich lt. BaF sowohl durch die in eigener Zuständigkeit zu bearbeitenden Anträge auf Nutzungsänderung sowie die stetige Zuarbeit (bauaufsichtlicher Stellungnahmen) für die vollziehende Dienststelle und den damit verbundenen Ermittlungsaufwand. Seitens BaF wird beim Erlass einer Zweckentfremdungssatzung von einer Verzehnfachung der Vorgangszahlen aus obiger Tabelle „Nutzungsänderung“ ausgegangen.

 

Da im Rahmen des Genehmigungsverfahrens von Nutzungsänderungen SpA planungsrechtliche Stellungsnahmen abzugeben hat, wird hier ein Personalmehrbedarf analog BaF Planprüfung gesehen.

                               SpA Sachbearbeitung (Ing.)                        QE3                                       0,5 VZÄ

 

Auch diese Bedarfe wären durch OrgA zu begutachten.

 

Grundsätzlich sind für die Genehmigung einer Nutzungsänderung / Zweckentfremdung von Wohnraum zwei Genehmigungen erforderlich:

  1. die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigung 
  2. die bauordnungsrechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung

 

Hinsichtlich des Personalbedarfs zum Vollzug einer Zweckentfremdungsverbotssatzung ist ergänzend anzumerken:

-        Der BayVGH mit Urteil vom 20.08.2019 (Az. 12 ZB 19.333) hat eine generelle und flächendeckende Auskunftspflicht z. B. von Internet-Plattform-Betreibern (airbnb, Handwerkerwohnen, etc.) gem. Art. 3 Abs. 1 Sätze 1,3,5 ZwEWG verneint.

-        Ein Zweckentfremdungsverbot erfordert eine aktive Ermittlungs- und Überwachungstätigkeit, eine rein reaktive Handlungsweise als Reaktion auf Anzeigen oder entspräche nicht dem Rechtscharakter des Zweckentfremdungsverbots.

-        Die Anwendung des – vordergründig einfach und strukturiert wirkenden – Zweckentfremdungsgesetzes erfordert ein hohes Maß an technischer und verwaltungsrechtlicher Kompetenz und muss einhergehen mit einem entsprechenden Personaleinsatz. Insbesondere bei der Verfolgung von Verstößen gegen das Zweckentfremdungsverbot werden intensive und konfliktträchtige Sachverhaltsermittlungen, meist verbunden mit Mitteln des Verwaltungszwangs, der Durchführung von Bußgeld- und Klageverfahren sowie Folgekontrollen erforderlich.

 

 

Eine Personalbedarfsermittlung des Amtes für Organisation und Digitalisierung liegt nicht vor.

 

Der Geltungszeitraum einer Satzung über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum beträgt max. 5 Jahre. Danach ist deren Erforderlichkeit neu zu beurteilen und ggf. erneut eine entsprechende Satzung zu erlassen. Der beiliegende Satzungsentwurf geht von einer Laufzeit von 5 Jahren nach Bekanntgabe der Satzung aus.

 

Vor dem Hintergrund der aktuell noch nicht vorhandenen Personalressourcen wird vorgeschlagen, die Satzung zu beschließen, aber erst nach Schaffung und Besetzung der erforderlichen Stellen durch Veröffentlichung im Amtsblatt in Kraft zu setzen.

 

Finanzierung:

 

Finanzielle Auswirkungen

jährliche Folgelasten

 

 

nein

X

ja

Gesamtkosten

Zu ermitteln!

 

nein

X

ja

     

Veranschlagung im Haushalt

 

 

nein

 

ja

Hst.      

Budget-Nr.      

im

 

Vwhh

 

Vmhh

wenn nein, Deckungsvorschlag:

 

Satzung der Stadt Fürth über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (Zweckentfremdungssatzung – ZeS)